南市区交通便利的书包房都有谁？150万预算怎么挑？

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！

———这是正文的分割线———

第285期的问答如期推出，本次精选2024.5.03-2024.5.09的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。

1

新房

1、老师，呈贡鹏欣漫城都荟毛坯一万一值得购买吗？考虑自住。

答：楼盘不错，两个明显优势。第一是位置适中，距离各大商圈都不远，项目旁边是1号线和4号线的交汇站联大街站，即便不开车，坐地铁出行也很方便。（尤其对比呈贡其他项目地段，这个项目靠地铁+彩云南路中轴是很不错的了）

第二是，该项目内部小地块管理，外部带小公园，楼间距适中，且都是板楼，舒适度高，相对安静。

之前精装房要卖到一万四以上，现在毛坯一万一多，做了一定的调整策略，已经是现房，公区空间宽敞，是个值得关注的项目。

2、计划明年结婚，买金茂府当婚房可以吗？想一步到位，两人工作都在市中心。

答：相对来说，金茂府现阶段的销售价格没有太多水分，挺有优势的。

一来地段的底子不错，靠着环城南路，临近大悦城、万象城两大核心商圈，房子的基础价值是有底气的；二来产品不错，户型优秀且豪装交付，公区配置丰富，小区档次中上不容易过时，即便以后卖二手房，也能有较好的物业维护和市场认可。

今年年底交付，搞搞软装，刚好赶上明年新婚入住。

3、想看市中心的房子，要求配套好，要有地铁和小学初中，预算200多万，有没有推荐的。

答：可以看看建投·春城華府，第一是学校和地段都能满足你要求，位置在三号线市体育馆站旁边，紧靠环城西路和人民路，生活非常方便。学校也是本项目的关键配套，自带春城小学本部，且能够对口昆二中，都是公立老牌好学校，九年义务教育阶段完全不用想着换房了。

第二是这个项目本身也不错，容积率只有3.5，全是板楼，楼层不算高（27层），按照低楼层2w/平米的单价看，117、120、126平米的户型你都可以看看，117的三房还可改造四房。

4、大华翠湖映卖到3万一平已经是昆明天花板了，从自住的角度如何评价这个价格呢？

答：项目位置优越，距离翠湖1公里左右，楼下就是莲花池公园，周边教育资源、人文景观丰富，城市配套价值是非常到位的。

对比翠湖板块其他项目，毛坯房源也在2.7万以上；周边的老小区二手房单价可能还更贵。大华翠湖映除楼王外，普通户型2.7-2.9w，还是精装交付，其实价格上只是同板块的平均价格而已。

大华翠湖映主要的门槛在于最小面积也有150平米，总价门槛就是400w+，这个价格门槛确实已经达到昆明的天花板价格。

对应到居住上来，整个小区面积偏大、门槛较高，对应的是小区户数更少（只有227户），业主能够享受到的公区面积占比就更高；同时邻里都是高净值客户，居住氛围更纯粹。

5、老师，请问呈贡的山语桃源洋房怎么样？准备十年后养老用的，已经去看过了，143平136万的价格请问合适不？

答：除了几个地块中的绿化/公园没做之外，小区内部交付还是非常不错的，低密度小区，外立面颜值也不错，是目前呈贡板块非常少有的洋房低密度小区。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

位置上有一定欠缺，高铁站背后，钻桥洞进入，且周边配套设施暂未完全弄完。所以以这个价格来说，虽然不贵，但谈不上惊喜。

考虑到你的实际情况，十年后养老用的话，其实可以等至少五年后再买。‍‍

6、请问，中海寰宇天下111平的户型值得考虑吗？

答：这几天寰宇天下的特价房，110户型14楼、4-6楼房源折后单价在12700左右，还是精装现房，价格还是算比较低的。111户型中上楼层，折后在13300左右。

考虑到本身项目位置属于巫家坝比较中心的位置，如果作为师大附小的学区房，这个价格并不亏。

注意，中海寰宇天下最近这几天因为价格较低，房源销售还是比较快的，这个价格不一定有了哈。‍‍‍‍

户型如果是下面这个D1，中户，格局没有太大硬伤（但北向还是靠着走廊）。

如果是下面这个D2，那就稍微别扭一些了，南向采光面太窄了，不太建议了：

7、央玺春风和筑友双河湾该怎么选？

答：看你更注重什么。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

央玺春风位置更靠市中心，且交通四通八达，市中心商圈、大悦城、双塔甚至巫家坝都在不远处，便利性更突出，自身规划商业、商务办公，后期成为区域中心的概率很大。

缺点是，项目交付也还有段时间，同时整个福德城改开发时间长（五年以上），有一段阵痛期。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

而央玺春风的缺点刚好就是双河湾的优点，双河湾现在已经是现房，同时小区开发至今多年，已是成熟社区，学校、社区底商这些都已经投入使用。

地段上，双河湾属于度假区内部，周边居住密度更低一些，相对安静一些。

8、你好，龙湖学宸府116平167万，这个价格可以吗？

答：位置适中，日新路中段，离爱琴海商圈很近，同时也有较好的划片学校，缺点是要2025年才交付。

如果是10楼以上，这个价格算正常。（参考前几天一套5楼的同户型单价14181的单价）

如果你提到的这个跟118平米户型是同一款，那么就是个北向端户（客厅朝东、次卧朝西），也还行。

9、小陈，南市区150万左右，交通便捷，带学校的楼盘有推荐的吗？

答：上述提到的，龙湖学宸府可以看下，有85-90平米的小户型，1.4w左右，位置不错，周边发展成熟且有学校。‍

中铁诺德央玺春风，位置非常方便（公共交通也发达），离市中心近，周边各种商圈都不远，有96平米、99平米的三房（毛坯），也有规划学校。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

金澜锦翠，关上板块，临近商业，150w左右可以买到102平米的小四房，自身有学校。

筑友双河湾，度假区板块，精装现房，户型多，小区规划全面，自带金岸中学（民办），也可划片读度假区实验学校（公立）。‍

再稍微远一些广福路以南，万科公园城市，近期做特价比较多（1.2w左右还是精装），有学校，但最好自驾；万科500里，1.5w左右，比万科公园城市离市中心远一点，但有地铁五号线。‍

另外，若能接受自驾，也可看巫家坝内，虽然谈不上多便捷（主要是道路没有完全弄好），但基本的位置并不差，有车会好很多。

10、请问，有性价比高的洋房或大平层推荐吗？最好是现房或准现房。

答：

目前来看，环城南路大悦城这里的龙江金茂府不到2w的价格，性价比还不错，今年年底交付。

京江隐翠也是今年交付，也可关注（价格上也有一定优惠了）。‍

至于洋房，如果预算有限还可以关注下俊发生态半岛（二手也可以），最近少数几套现房，价格比较低，如下图：‍‍‍‍‍‍‍‍

剩下的还可以看次新二手房，北市区，碧桂园kcc云南映象，全是大户型，精装，但单价不算高（便宜的1.3w高层都有），环境不错；再往北，蓝光雍锦世家，170多平米以上的面积，配置也很好，还可以读明通小学。（这俩都是五年左右房龄）‍‍‍‍‍‍‍

南市区，性价比高的洋房小区，只能放松一定的房龄限制了，我们优先10年左右房龄，兼顾价格和舒适度，考虑到如果5年房龄的话那业主也是高峰期购入，很难做到高性价比。1.6-1.8w预算可看绿地海珀澜庭，草海板块，位置不错离南亚也不远，小区户型很好。

11、工作在关上宝海公园附近，有学校需求，优先现房，预算首付40-50万的四室有推荐的吗？毛坯精装都可。

答：

新房的话，现房不一定有，但依旧推荐你看下就在宝海公园旁边的保利天珺，环境不错，位置优秀，全是板楼，容积率也不高，同时还马上官宣签约强校（可能是昆一中），精装，改善盘，价格不低，要1.8-2w。‍‍‍‍‍

也可往二环内看，华润悦府的二手房，以及润府的新房都可以关注，离宝海公园也不远，自带流量商圈，万象城还是很给力的，但学校是私立。‍

二手方面这一区域没有太好的建议。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

12、考虑一套北市区的房子，新房或二手房都可以，要是2015年以后的，最好毛坯房，板房、三房两卫，楼层在10层左右，需要学校，离地铁不超过一公里，预算150万左右，有没有推荐的。

答：2015年以后的二手，板楼，有且只有，碧桂园kcc云南映象、俊发逸璟峰、蓝光雍锦世家、华润中央公园、实力玖如堂、御龙半山、德润香山府、世博生态城、碧桂园龙川府。‍

其中，华润中央公园、御龙半山、德润香山府，世博生态城，实力玖如堂，龙川府，有15层以下的。‍‍‍‍‍‍

但以上所有项目，要么无法满足学校、要么无法满足地铁1公里，更很难满足150w以内预算三房两卫。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

新房，没有。

150w的低价、板楼、2015年后的次新、有学校、地铁一公里、楼层10层左右，这其中任意两项要求组合起来，拿出来都是一个项目非常优秀的亮点了。

（故即便提高预算到250w，都很难全部满足，因为2015年以后北市区出现的洋房小区就没有几个）‍‍‍‍‍‍

建议至少放弃其中两项要求。

点击阅读更多精彩原创

2

二手房

1、想买滇池卫城的别墅，可以吗？

答：看你要买哪个地块。滇池卫城滟澜湾地块我们专门探盘过（这个地块在所有别墅地块中只能算中等），可参考这篇文章降价百万，昆明老富人区的房子还好吗？

滇池卫城的别墅几乎占据滇池度假区最核心的位置，若不是有一定房龄，价格根本不会像现在这么便宜，总体维护也还可以（但内部没有人车分流，也有私搭乱建的情况）。

若对标后面新晋的别墅区来说（比如比较新的恒大云玺、滇池one、1903，最新的草海板块金地、诺德等，这些都可以去对比一下），滇池卫城价格优势突出，同时开发较早所以有联排/双拼/独栋，其他家不一定有。

我建议是，若买更新的合院、叠拼不如买滇池卫城的联排/双拼（别墅属性天然如此，占地面积更大则土地价值更优）。

若是有实力上更新小区的联排/双拼甚至独栋大别野，则另说。‍‍

2、老师，西边水逸康桥和棕榈泉花园该如何选？

答：二选一的话水逸康桥。

虽然这个小区名气不大，但真的在同年代洋房小区中非常拿得出手，尽管棕榈泉也不错，但个人认为水逸康桥在维护上还是更胜一筹！‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

我们也推荐预算在1.2~1.5w之间考虑买二手洋房的小伙伴多多关注高新区这几个项目（还可以读高新一小哦），具体可看这篇，吊打新房 来见识一下昆明真正的“花园”小区

3、请一下阳光海岸多少钱入手合适，楼盘时间有点长合适买吗？有没有硬伤？主要是离滇池近想买来做个民宿，或者，除了阳光海岸有没有更适合的推荐！

答：大手笔呀。

类似别墅小区最明显的硬伤是商用过多之后，小区整体房价会明显掉价。（而且这点物业没法管控）

目前这个小区小独栋报价580w+。

离大坝很近的还有个叫听涛雅苑的，就在阳光海岸隔壁，面积小一点，价格500w+。（这两个小区都有做民宿的，但总体可能听涛不如阳光海岸整体管理好）

二手别墅本来是很难找买家的，或者你可以先租一个试试水？‍‍‍‍‍‍‍

4、想找莲花池周边三室两厅两卫板楼南向20层以下的，有推荐的吗？

答：新房，最近的大华翠湖映，但它没有三房，大户型门槛偏高，400w起；云麓书苑，楼层有19-26层的，位置在荷叶山上，板楼，景观和视野不错，这个价格不高，1.4w左右吗，现房。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

也可看二手，但也有1-1.5公里了。

实力玖如堂，洋房小区，交房10年左右，稍微新一些，7-9层洋房，价格要1.8w以上。

怡锦苑（昆工背后），大部分楼栋18层，但这个有15年左右房龄，具体可看这篇昆明二环内最舒服的区域，二手房东已经“不讲价”了

5、请教一下，筑友双河湾博雅苑总高11层，112平的中户，中间楼层，165万，这个价格怎么样呢？

答：整个博雅苑都是11层的小高层房源，2019年前后交付，还是很新的小区。

这个户型段报价都不算低，多在170w以上，165w不贵，但也有2-3层楼层的报价158w（毛坯），你可以对比下。

总体来说，这个地块还是非常值得考虑入手的。

类似地段，同类型小高层小区还可以对比下万科银海泊岸。

--- END ---

推荐阅读

昆明楼市媒体矩阵：公众号【昆明楼市】、小程序【昆明楼粉】、抖音号【昆明楼市文锋说房 】；云南好房研究院：公众号【云南好房】

留言美三代，点赞富一生！